Umlagefähigkeit von IOT im Aufzugsmanagement

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Aufzugtechniker überprüft Komponenten bei Wartung der Anlage — Umlagefähigkeit von IoT-Systemen im Aufzugsmanagement in Deutschland

Mit der Digitalisierung im Gebäudemanagement setzen immer mehr Vermieter und Gebäudeeigentümer auf IoT-basierte Systeme zur Überwachung und Optimierung von Aufzugsanlagen. Solche Systeme bestehen aus Hard- und Softwarekomponenten und dienen der Fernüberwachung von Aufzügen, um deren Zustand in Echtzeit zu erfassen und Wartungsbedarf frühzeitig zu erkennen. Sie liefern mittels Sensoren fortlaufend Informationen über Betriebsbereitschaft, Sicherheit und erforderliche Wartungsarbeiten eines Aufzugs. Dadurch können Betriebszustände laufend ausgewertet und z. B. der optimale Wartungszeitpunkt und wartungsbedürftige Komponenten ermittelt werden. Technisch ermöglicht dies eine vorausschauende Wartung (predictive maintenance), schnellere Störungserkennung und insgesamt einen sicheren und effizienten Aufzugsbetrieb.
IoT-basierte Aufzugsmanagement-Systeme bieten technische Vorteile für Sicherheit und Effizienz und können rechtlich so in den Betriebsablauf integriert werden, dass ihre Kosten umlagefähig sind. Entscheidend ist, dass es sich um laufende Kosten eines Service- bzw. Mietmodells handelt, welche der Überwachung, Beaufsichtigung und dem sicheren Betrieb der Aufzugsanlage dienen. § 2 Nr. 7 BetrKV liefert hierfür die klare Grundlage, da Überwachungs- und Notrufkosten von Aufzügen ausdrücklich als Betriebskosten anerkannt sind. In der Mietrechtspraxis und Literatur gilt: sogar eingebaute Fernüberwachungs- und Notrufsysteme zählen zu den umlagefähigen Überwachungskosten.
Die Rechtsprechung – etwa das Urteil des LG Gera aus 2001 – hat bestätigt, dass die Anmietung von Aufzugs-Überwachungseinrichtungen keine Anschaffung, sondern Betriebskosten darstellt und daher umlagefähig ist. Unter diesen Voraussetzungen – laufende Kosten, kein Eigentumserwerb durch den Vermieter, Zuordenbarkeit zu den Aufzugsbetriebskosten – sind die Ausgaben für IoT-Systeme im Aufzugsmanagement in Deutschland umlagefähig. Vermieter sollten dabei transparent vorgehen und die entsprechenden Kostenpositionen in der Nebenkostenabrechnung klar als Aufzugskosten (Überwachung/Wartung) ausweisen. So wird gewährleistet, dass Mieter die Umlage nachvollziehen können und diese rechtlich auf dem gesicherten Fundament der Betriebskostenverordnung steht.

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Umlagefähigkeit von Betriebskosten allgemein

Nach deutschem Mietrecht können Vermieter Betriebskosten – also laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten des Grundstücks- oder Gebäudebetriebs – per Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umlegen (§ 556 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung). Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält in § 2 einen Katalog von Kostenarten, die als Betriebskosten gelten. Kosten, die dort nicht ausdrücklich genannt sind, können unter Umständen als “sonstige Betriebskosten” (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umgelegt werden, sofern sie betriebskostenähnlich und im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig vereinbart wurden. Wichtig ist, dass es sich stets um laufende (wiederkehrende) Kosten handeln muss – einmalige Anschaffungs- oder Installationskosten sind hingegen nicht umlagefähig und vom Vermieter zu tragen. Investitionen des Vermieters können allenfalls über andere Mechanismen (etwa Modernisierungsumlagen) auf Mieter umgelegt werden, nicht jedoch als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung.

§ 2 Nr. 7 BetrKV: Betriebskosten des Aufzugs

Für Aufzüge enthält die BetrKV eine spezielle Regelung. Laut § 2 Nr. 7 BetrKV zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten „die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs“. Das Gesetz nennt hier insbesondere folgende Beispiele: Stromkosten für den Antrieb, Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung und Überwachung der Anlage, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit (einschließlich der Einstellung durch Fachpersonal) sowie Reinigungskosten der Aufzugsanlage. Diese Aufzählung macht deutlich, dass alle Aufwendungen, die mit dem sicheren Betrieb und der Überwachung eines Aufzugs zusammenhängen, als umlagefähige Betriebskosten gelten.

In der juristischen Literatur und Praxis ist anerkannt, dass hierzu auch moderne technische Überwachungslösungen gehören. So wird ausdrücklich betont, dass eingebaute Fernüberwachungs- und Notrufsysteme den Überwachungskosten im Sinne des § 2 Nr. 7 BetrKV zuzuordnen sind. Mit anderen Worten: Elektronische Überwachungssysteme für Aufzüge (inklusive Notrufeinrichtungen) fallen unter den Begriff der „Kosten der Überwachung“ einer Aufzugsanlage. Folglich können die Ausgaben für den Betrieb solcher Systeme dem Grunde nach als Aufzug-Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Umlage der Aufzugskosten vereinbart ist. Tatsächlich zählt etwa der ständige Notrufdienst zu den notwendigen und umlagefähigen Aufzugskosten. Die Existenz eines speziellen IoT-basierten Systems ändert daran nichts, solange es der Überwachung und Betriebstüchtigkeit des Aufzugs dient.

Laufende Kosten vs. Anschaffungskosten

Ein zentrales Kriterium für die Umlagefähigkeit ist die Abgrenzung zwischen laufenden Betriebskosten und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Betriebskosten sind definitionsgemäß wiederkehrende Ausgaben für den Gebrauch und die Bewirtschaftung der Mietsache. Demgegenüber stellen Ausgaben für den Kauf oder die Installation von Geräten (einmalige Investitionen) keine Betriebskosten dar, sondern gehören zu den vom Vermieter zu tragenden Kosten der Wohnungsausstattung oder -modernisierung.

Im Zusammenhang mit Aufzugssystemen bedeutet dies: Kosten für den Erwerb eines IoT-Überwachungssystems (z. B. Kauf der Hardware) könnten nicht direkt als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden – sie wären Anschaffungskosten. Laufende Kosten hingegen, die im Betrieb anfallen – etwa Servicegebühren, Wartungsverträge, Kommunikationskosten (z. B. für Datenverbindungen) oder Mieten für Geräte – sind dem Wesen nach Betriebskosten. Entscheidend ist also, dass das IoT-System im Aufzugsmanagement als Dienstleistung läuft und die Ausgaben dafür fortlaufend während der Mietzeit entstehen, anstatt in einem einmaligen Kauf zu bestehen. In diesem Fall kann eine Umlage im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erfolgen, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Umlage laufender Betriebs- und Servicekosten des IoT-Systems

Wie oben dargelegt, fallen die dauerhaft entstehenden Kosten eines IoT-Überwachungssystems grundsätzlich unter die Aufzugs-Betriebskosten. Das IoT-System übernimmt Aufgaben der Überwachung, Beaufsichtigung und regelmäßigen Prüfung der Aufzugsanlage – Tätigkeiten, die ausdrücklich in § 2 Nr. 7 BetrKV genannt sind. In der Tat könnte ein Mensch (z. B. ein Aufzugswart) ähnliche Aufgaben durch regelmäßige Kontrollgänge und Wartungsprüfungen erfüllen, und dessen Vergütung wäre unstrittig umlagefähig. Erfolgt diese Überwachung nun elektronisch, ändert das nach einhelliger Auffassung nichts an der Umlagefähigkeit. Das Landgericht Gera hat bereits 2001 entschieden, dass es „keinen Unterschied macht, ob ein ‚Aufzugswärter‘ eingestellt wird oder ob die Überwachung elektronisch erfolgt“. Die Funktionen des IoT-Systems – Überwachen des Betriebs, Sicherstellen der Notfallbereitschaft, Optimierung der Wartung – gehören allesamt zum Betrieb der Aufzugsanlage und damit in den Bereich umlagefähiger Kosten.

Zu den umlagefähigen laufenden Kosten eines solchen Systems zählen beispielsweise:

Regelmäßige Service- oder Nutzungsgebühren an den Anbieter des IoT-Systems (oft monatliche oder jährliche Gebühren für Softwarelizenz, Cloud-Service, Support etc.),
Mietraten für Hardware-Komponenten des Systems, falls diese nicht gekauft, sondern geleast/gemietet sind,
Kosten für Fernwartung oder Updates des Systems,
Kommunikationskosten (etwa für eine Mobilfunk-Datenverbindung des Aufzugsnotrufs oder der Telemetrie),
sowie sonstige Betriebskosten des Systems (Stromverbrauch der Sensorik ist meist minimal, aber theoretisch einzurechnen).

Wichtig ist, dass all diese Kosten regelmäßig während der Nutzung des Systems anfallen. Sie können dann in der Nebenkostenabrechnung unter der Position „Aufzugskosten“ geltend gemacht werden. In der Praxis wird der Vermieter diese Posten meist im Rahmen eines Wartungs- oder Servicevertrags mit einer Fachfirma bezahlen und dann als Teil der Aufzug-Betriebskosten an die Mieter weiterreichen. Entscheidend ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Aufzugbetriebskosten vorsieht (was in Gebäuden mit Aufzug üblich ist). Ist dort eine Klausel etwa auf § 2 BetrKV oder konkret auf Aufzugskosten enthalten, sind die genannten Kostenarten umfasst. Falls das IoT-System ganz neue Kostenarten mit sich bringen würde, die nicht unter § 2 Nr. 7 BetrKV fallen, müssten diese als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag vereinbart sein – im vorliegenden Fall ist dies aber, wie gezeigt, nicht nötig, da § 2 Nr. 7 die Überwachungskosten explizit abdeckt.

Miet- oder Dienstleistungsvertrag statt Eigentum des Vermieters

Flussdiagramm, das die Entscheidung eines Vermieters für ein IoT-System zwischen Kauf und Miete mit deren unterschiedlichen Umlagefähigkeiten auf Mieter darstellt.

Eine zentrale Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der IoT-Systemkosten ist, dass das System nicht in das Vermietereigentum übergeht, sondern Bestandteil einer laufenden Dienstleistung bleibt. Im Regelfall wird der Vermieter das System anmelden bzw. mieten (z. B. in Form eines Servicevertrags mit dem Anbieter) anstatt es käuflich zu erwerben. Diese Gestaltung hat erheblichen rechtlichen Vorteil: Die entstehenden Aufwendungen gelten nicht als verdeckte Anschaffungskosten, sondern als echte Betriebskosten des Aufzugsbetriebs.

Genau dies hat die Rechtsprechung im Kontext von Aufzug-Notrufsystemen klargestellt. Das LG Gera entschied in einem vielbeachteten Urteil, dass die Kosten für die Anmietung einer Überwachungs- und Notrufanlage für einen Aufzug laufende Betriebskosten sind und nicht als anteilige Anschaffungskosten der Aufzugsanlage anzusehen. Zur Begründung hieß es: „Die Überwachung der Aufzugsanlage gehört zu deren Betrieb und nicht zu deren Anschaffung.“ Durch die Miete der Überwachungseinrichtung erspare sich der Vermieter keine Kosten, „welche er bei Anschaffung der Aufzugsanlage hätte selbst tragen müssen“. Mit anderen Worten: Das Notruf- und Überwachungssystem war kein Teil der ursprünglichen Aufzugsanlage, sondern eine separate Leistung im laufenden Betrieb – daher durften die Mietkosten hierfür als Betriebskosten umgelegt werden. Diese Überlegungen lassen sich vollumfänglich auf moderne IoT-Systeme übertragen. Entscheidend ist stets, dass der Vermieter das System nicht als Eigentümer kauft und damit keinen bleibenden Wertgegenstand schafft, sondern dass er es im Rahmen eines Servicevertrages gegen laufende Gebühren nutzt. Dann handelt es sich wirtschaftlich um Betriebsaufwand für den Aufzug, nicht um eine Investition in die Gebäudesubstanz.

Rechtsprechung: Abgrenzung zum Rauchwarnmelder-Fall

Zur Absicherung der Rechtslage lohnt ein Vergleich mit der Konstellation der Rauchwarnmelder. Hier hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20) entschieden, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Auf den ersten Blick mag dies ähnlich erscheinen – auch dort mietete der Vermieter Geräte und wollte die Kosten weiterreichen.

Doch der BGH hat klar dargelegt, warum dieser Fall nicht vergleichbar ist und warum die Umlagefähigkeit bei Aufzug-IoT-Systemen nicht in gleicher Weise versagt wird:

Keine einschlägige Kostenkategorie in der BetrKV: Für Rauchwarnmelder fehlt eine ausdrückliche Regelung im Betriebskostenkatalog. Weder § 2 Nr. 4 BetrKV (Heizung/Warmwasser) noch andere Nummern erfassen Brandmelder; sie ließen sich allenfalls unter den sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) einordnen. Im Fall der Aufzugs-IoT-Systeme dagegen gibt es mit § 2 Nr. 7 BetrKV eine spezielle Vorschrift, die Kosten der Überwachung von Aufzügen eindeutig als umlagefähig nennt. Ein Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV ist hier nicht nötig. Die Gerichte legen § 2 Nr. 17 (die "sonstigen Betriebskosten") zudem restriktiv aus. Bei Aufzugssystemen kann jedoch direkt auf § 2 Nr. 7 BetrKV abgestellt werden, was eine deutlich sicherere Rechtsgrundlage bietet.
Gegenstand der Überwachung: Ein weiterer Unterschied liegt darin, was überwacht wird. Das IoT-System überwacht den Betrieb einer Aufzugsanlage, also einer Einrichtung, deren Betriebskosten der Gesetzgeber gerade umlagefähig machen wollte. Rauchwarnmelder hingegen überwachen kein solches betriebskostenrelevantes „Betriebssystem“, sondern dienen dem allgemeinen Brandschutz, der in der BetrKV nicht als umlagefähiger Kostenfaktor auftaucht. Aufzugskosten (inkl. Überwachung) sind vom Gesetz ausdrücklich den Betriebskosten zugeordnet; Kosten für den reinen Brandschutz der Wohnung jedoch nicht.
Anschaffungsersparnis vs. notwendiger Betriebsaufwand: Der BGH sah im Mietmodell der Rauchwarnmelder im Grunde einen Versuch, Anschaffungskosten umzulegen: Der Vermieter hätte die Melder ansonsten kaufen müssen – eine Ausgabe, die eindeutig nicht umlagefähig wäre. Durch die Miete entstünden ihm stattdessen laufende Kosten, die aber wirtschaftlich den Anschaffungskosten gleichzusetzen seien. Dies wertete der BGH als unzulässige Umgehung des Anschaffungskosten-Prinzips. Im Aufzugsfall stellt sich diese Problematik anders dar: Die Aufzugsanlage an sich wurde vom Vermieter ohnehin angeschafft (oder vom Bauherrn erstellt). Ein IoT-Überwachungssystem ist zusätzlicher Betriebsaufwand, den es für den Aufzugsbetrieb zwar braucht bzw. der ihn verbessert, der aber bei der Erstanschaffung des Aufzugs nicht Teil der Kosten war. Der Vermieter spart sich durch die Miete des IoT-Systems keine ursprünglichen Anschaffungskosten des Aufzugs ein– hätte er das System nicht gemietet, müsste er es nicht zwingend kaufen, sondern könnte den Aufzug auch ohne dieses Extra betreiben (wenn auch mit weniger Komfort oder Sicherheit). Die Mietkosten treten also nicht an die Stelle einer Vermieter-Investition, sondern stellen echten Betriebsmehraufwand dar. Damit fehlt der von BGH beanstandete Umgehungseffekt.

Zusammengefasst hat der BGH im Rauchmelder-Urteil betont, dass dort „die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen sind“ und daher keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Dieser spezielle Umstand trifft auf IoT-Aufzugssysteme nicht zu. Aufgrund der wesentlich unterschiedlichen Sachverhalte bleibt die Rechtsprechung zur Umlage von Rauchwarnmelder-Mietkosten ohne Auswirkungen auf die Umlagefähigkeit der Kosten von IoT-Überwachungssystemen im Aufzugsbetrieb. Die neue BGH-Rechtsprechung 2022 ändert also nichts an der bisherigen Einschätzung, dass Miet- und Servicekosten für Aufzugsüberwachungssysteme als Betriebskosten umlagefähig sind.