Technisches Facility Management

Als Experten im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) tragen wir und unsere technischen Anlagen maßgeblich zur Funktionalität und Sicherheit von Gebäuden und Grundstücken bei und fördern gleichzeitig die Gesundheit, den Komfort und die Sicherheit der Menschen. Wir erkennen an, dass unsere Anlagen potenzielle Risiken darstellen können und eine erhebliche finanzielle Komponente bei der Errichtung und im laufenden Betrieb ausmachen. Daher setzen wir uns für einen verantwortungsbewussten und nachhaltigen Umgang ein.

Für uns bedeutet nachhaltige Praxis, sämtliche relevanten wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Aspekte während des regulären Betriebs und der Instandhaltung zu berücksichtigen. Unsere Anlagen sind darauf ausgelegt, im normalen Betrieb keine Gefahr für Mensch und Umwelt darzustellen. Wir betreiben unsere Anlagen verantwortungsbewusst und gemäß ihrer Zweckbestimmung, um ihre sichere Funktionalität sicherzustellen.

Wir sind uns der erheblichen Risiken bewusst, die entstehen können, wenn beispielsweise Trinkwasser-Installationen nicht instand gehalten werden und Legionellen freisetzen oder wenn in raumlufttechnischen Anlagen (RLT) verkeimte Filter Bakterien abgeben.

Als Verantwortliche im technischen Gebäudemanagement (TGM) tragen wir zusammen mit dem Eigentümer und den Nutzern die Verantwortung für den Betrieb und die Instandhaltung. Diese Verantwortung teilen wir mit externen Dienstleistern und internen Abteilungen wie Einkauf, Recht und Personal. Unser oberstes Ziel ist es, sicherzustellen, dass eine fachlich qualifizierte und nachhaltige Dienstleistung erbracht wird.

• Der Reifegrad der Technischen Betriebsführung wird nach einer einheitlichen Methode bewertet.

• Besondere betriebliche Anforderungen und Sachverhalte berücksichtigen wir.

• Risiken bewerten wir methodisch.

• Wir führen Maßnahmen zur Verbesserung durch.

Unsere umfassenden Leitlinien strukturieren die technischen und administrativen Maßnahmen sowie die Managementprozesse der Instandhaltung, die erforderlich sind, um den funktionsfähigen Zustand unserer technischen Anlagen während ihres gesamten Lebenszyklus zu bewahren oder wiederherzustellen.

Unser Hauptziel ist es sicherzustellen, dass jede technische Anlage ihre vorgeschriebene Funktion erfüllt. Daher decken wir miteinander verknüpfte Aktivitäten ab, wie es von der DIN 31051:2019-06 vorgegeben ist. Dies beginnt mit der Inspektion, bei der wir die gebäudetechnischen Anlagen oder ihre Komponenten gründlich prüfen, um festzustellen und zu bewerten, ob weitere Maßnahmen erforderlich sind.

Die daraus resultierende regelmäßige Wartung ist ein zentraler Bestandteil unserer Instandhaltung. Wir gewährleisten, dass die Anlage oder das gewartete Bauteil bis zum nächsten anstehenden Wartungsintervall möglichst störungsfrei funktioniert. Hierbei halten wir uns stets an die geltenden Regel- und Richtlinienwerke und berücksichtigen die Herstellerangaben. Ob wir Wartungen nach einem festgelegten Zeitplan oder basierend auf dem aktuellen Zustand der Anlage organisieren, hängt von den Ergebnissen der Inspektion ab.

Wir sind uns bewusst, dass selbst sogenannte "wartungsfreie" technische Anlagen von Inspektionen profitieren und oft auch darauf angewiesen sind. Daher nehmen wir die Inspektion zur Zustandsermittlung sehr ernst.

Unsere sachkundige Betreuung der gebäudetechnischen Anlagen trägt nicht nur dazu bei, Energiekosten zu reduzieren, sondern auch die Lebensdauer der technischen Anlagen und Einrichtungen erheblich zu verlängern. Um diesen optimalen Betrieb sicherzustellen, setzen wir auf gut ausgebildetes Personal und professionelle Vertragspartner. Wir implementieren die DIN 31051:2019-06 in unserem täglichen Geschäft und gewährleisten somit die bestmögliche Instandhaltung.

• die Verfügbarkeit der TGA für die geforderte Funktion zu sichern,

• die Haltbarkeit und/oder die Qualität der TGA zu erhalten und

• die mit der TGA verbundenen Sicherheitsanforderungen zu beachten und - wenn erforderlich - alle Einflüsse auf die Umwelt.

Die Instandhaltung trägt maßgeblich zur Funktionsfähigkeit der TGA bei. Es ist von wesentlicher Bedeutung, präzise und klare Definitionen zu haben, die uns als Betreiber ein umfassendes Verständnis der Instandhaltungsanforderungen vermitteln. Dies ist entscheidend, um Fehlentscheidungen aufgrund von Missverständnissen der Anforderungen zu vermeiden.

Diese Termini spielen eine bedeutende Rolle bei der Ausarbeitung von Instandhaltungsverträgen.

• Berücksichtigung inner- und außerbetrieblicher Forderungen

• Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen

• sichere,

• bestimmungsgemäße,

• bedarfsgerechte und

• nachhaltige Betreiben von TGA-Anlagen.

Die gesetzlichen Vorgaben sind eindeutig: Bereits bei der Vergabe eines Auftrags muss der Auftraggeber den Auftragnehmer so unterstützen, dass diesem die spezifischen betrieblichen Gefahren vom Auftraggeber mitgeteilt werden. Auf diese Weise kann der Auftragnehmer diese Gefahren bei der Ausführung seiner Arbeiten berücksichtigen. Der Auftraggeber muss den Auftragnehmer nicht über dessen eigenen gewerke- und berufsbezogenen Sorgfaltspflichten belehren, sondern ihm die besonderen Gefährdungslagen mitteilen, die im Betrieb oder Unternehmen des Auftraggebers existieren. Dies ermöglicht eine abgestimmte Gefährdungsbeurteilung (siehe §5 DGUV V1).

Darüber hinaus ist gesetzlich festgelegt, dass der Unternehmer oder andere Betriebsinhaber - einschließlich öffentlicher Unternehmen - durch angemessene Aufsicht sowie durch die Auswahl, Bestellung und Überwachung von Aufsichtspersonen jeglichen Verstoß gegen Pflichten verhindern oder zumindest erheblich erschweren müssen (siehe § 130 OWiG - Ordnungswidrigkeitengesetz).

• Wahrnehmung der Betreiberpflichten

• Betriebssicherheit der TGA-Anlagen

• Wirtschaftlichkeit

• Umweltverträglichkeit

• allgemeine Anforderungen an Leistung und Qualität

• Sicherheit

• Arbeitsschutz

• Umweltschutz

• Anforderungen an die Hygiene

• Verkehrssicherungspflicht

• organisatorische Regelungen

• Wirtschaftlichkeit

Es ist erforderlich, dass die Verantwortlichen die technischen Anlagen (TGA-Anlagen) in Bezug auf die genannten Aspekte in optimaler Verfassung halten.

Die Besitzer und Betreiber der Anlagen müssen die TGA-Anlagen gemäß den anerkannten technischen Standards oder in speziellen Fällen entsprechend dem aktuellen Stand der Technik ordnungsgemäß betreiben.

Als Betreiber sind wir rechtlich verpflichtet, für den sicheren Betrieb unserer Anlagen, Gebäudeeinheiten, Gefahrenquellen oder Bereiche mit öffentlichen Nutzungsmöglichkeiten zu sorgen. Diese Verantwortung basiert auf der gesetzlichen Annahme, dass es möglich, nützlich und zielführend ist, die Anforderungen im Zusammenhang mit dem Gebäudebetrieb koordiniert abzustimmen. Es liegt eindeutig in unserer Zuständigkeit, potenzielle Quellen von Schäden und deren Auswirkungen zu bewältigen.

Unsere Verantwortung gründet sowohl auf gesetzlichen und vertraglichen Pflichten als auch auf dem Grad an Sorgfalt, den wir bei der Ausübung unserer Aufgaben walten lassen. Im Rahmen dieser Verantwortung übernehmen wir die Haftung für mögliche Schäden und tragen die entsprechenden rechtlichen Konsequenzen.

Wir sind dazu verpflichtet, potenzielle Gefahrenquellen frühzeitig zu erkennen und Sicherheitsmaßnahmen zu implementieren, einschließlich der Organisation von Brandschutzvorkehrungen. Es obliegt uns entweder, unsere gesetzlichen Betreiberpflichten eigenständig zu erfüllen oder diese an geeignete Dritte zu übertragen. Wir müssen nachweisen können, dass wir alle angemessenen Möglichkeiten zur Erfüllung unserer Pflichten genutzt und umgesetzt haben.

Unser Maßstab der Sorgfalt richtet sich besonders dann nach dem Grad an Aufmerksamkeit und Vorsicht, wenn wirtschaftliche Interessen im Spiel sind. Dieser Maßstab ist darauf ausgerichtet, voraussichtliche Schäden zu vermeiden und basiert auf dem Wissen, das in Fachkreisen als grundlegend und überzeugend angesehen wird.

Neben Faktoren wie Eigentumsverhältnissen und räumlicher Nähe zur Gefahrenquelle sind vor allem die Einhaltung technischer Regelwerke von Bedeutung. Diese spielen eine entscheidende Rolle, wenn später auftretende Schäden bereits in der Planungs- und Errichtungsphase einer Anlage oder eines Betriebs ihren Ursprung haben.

Die Mindestanforderungen beziehen sich auf die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik im Bezug auf das Bauwerk. Dies umfasst alle Bereiche der Bau- und Gebäudetechnik sowie sonstige Installationen.

Um das Wissen auf dem aktuellen Stand zu halten, das in den jeweiligen Fachkreisen als "grundlegend und einsichtig" betrachtet wird, bedienen wir uns "unbestimmter Rechtsbegriffe". Der Ausdruck "allgemein anerkannte Regeln der Technik" ist gesetzlich nicht genau definiert. Die genauen Definitionen dieser Regelungen finden sich in den technischen Regelwerken (DIN, VDI, DVGW).

Anerkannte Regeln der Technik beruhen auf wissenschaftlichen Erkenntnissen und praktischer Erfahrung und stellen den technologischen Fortschritt dar. Sie spiegeln die Gesamtheit der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen wider, die als allgemein bekannt, richtig und notwendig anerkannt sind.

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik werden in der Regel freiwillig angewendet, es sei denn, sie sind Bestandteil eines Vertrags oder gesetzlicher Vorschriften, Verordnungen oder anderer rechtlich bindender Dokumente (VDI 1000).